Rynek magazynowy w Polsce w 2015 r.
Polska gospodarka ma się całkiem dobrze. Miniony rok był okresem stabilnego i umiarkowanego rozwoju; wzrost PKB wyniósł ok. 3,5%. Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym wyniosła aż 4,1 mld EUR. Szczególnie jeśli chodzi o rynek magazynowy w 2015 r. odnotowano rekordowy poziom popytu. Z nowoczesnych powierzchni magazynowych chętnie korzystają operatorzy logistyczni, którzy dążą do usprawnienia łańcucha transportowego i skrócenia czasu realizacji dostaw.
Te i inne wnioski płyną z raportu rocznego Market Insights przygotowanego przez Colliers International.
Rekordowy rok
Tempo rozwoju rynku magazynowego w Polsce już od dłuższego czasu utrzymuje się na stabilnym poziomie. Rok 2015 również był bardzo dobry dla tego sektora gospodarki, choć w porównaniu do roku poprzedniego spadła nieco aktywność deweloperska. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce przekroczyła poziom 9,9 mln m2. Jednak pod względem popytu miniony rok był rekordowy. Wolumen transakcji osiągnął na koniec IV kw. poziom blisko 2,62 mln m2 i był o ponad 100 tys. m2 większy niż w 2014 r. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce przekroczyła natomiast poziom 9,9 mln m2.
Kolejny rekordowy wynik odnotowano w stosunku do wskaźnika pustostanów. Wskaźnik ten wyniósł na koniec roku 4,6% i zmniejszył się o 0,9 p.p. w porównaniu ze stanem na IV kw. 2014 r. Tak niski poziom wolnych powierzchni nie był notowany od 2007 r.
Główne rynki w Polsce
Jeżeli chodzi o sytuację na głównych rynkach magazynowych w Polsce, to największe zasoby nowoczesnej powierzchni znajdują się w trzech strefach warszawskich. Łączne zasoby wyniosły tam w 2015 r. 2,86 mln m2. Deweloperzy przez pierwsze trzy kwartały dostarczyli na warszawski rynek ponad 112 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej (w IV kwartale nie oddano do użytkowania żadnego nowego projektu). Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku wyniósł prawie 672 tys. m2. Największym zainteresowaniem cieszy się strefa II, w której wynajęto 472,8 tys. m2 powierzchni (jest to drugi co do wielkości najlepszy wynik w kraju). Na koniec roku w stolicy pozostawało niewynajęte 6,7% powierzchni magazynowych w stosunku do 7,1% odnotowanych w 2014 r. W budowie aktualnie znajduje się powyżej 200 tys. m2 w ramach jedenastu projektów.
Drugim co do wielkości rynkiem jest Górny Śląsk. Jego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła poziom blisko 1,75 mln m2. Do użytku oddano 147,6 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej, w budowie znajduje się ok. 100 tys.m2 w ramach ośmiu obiektów. Popyt na powierzchnię magazynową na rynku śląskim w ciągu ostatnich 12 miesięcy osiągnął poziom 0,5 mln m2. Na rynku tym znacznie zmniejszył się wskaźnik pustostanów i osiągnął poziom 5,5% w porównaniu do poziomu 8,5% na koniec 2014 r.
W regionie łódzki czyli w Polsce Centralnej całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2015 r. wyniosły blisko 1,16 mln m2. Do użytku oddano 47 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej, aktualnie w trakcie budowy pozostają dwa projekty. Tutaj również obniżeniu uległ współczynnik pustostanów i ukształtował się na poziomie 2,7% w porównaniu do 3,9% w 2014 r.
Na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce znajduje się Poznań; w ostatnim roku dostarczono tam 226,8 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej. Zasoby powierzchni magazynowej klasy A sięgnęły ponad 1,38 mln m2. Rynek poznański jest największy pod względem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie (209,3 tys. m2). Współczynnik pustostanów wzrósł jednak do poziomu 2% z 0,58% osiągniętego w 2014 r.
Kolejnym rynkiem jest Wrocław, gdzie zasoby powierzchni magazynowej wynoszą obecnie blisko 1,28 mln m2. W 2015 r. do użytku oddano 111,3 tys. m2 powierzchni w ramach pięciu projektów, a około 100 tys. m2 nadal pozostaje w budowie. Wolumen transakcji wyniósł 353 tys. m2. W analizowanym okresie współczynnik pustostanów wyniósł 5,5%.
W Trójmieście na koniec 2015 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosła 314,3 tys. m2. W budowie pozostają trzy projekty, których powierzchnia to ponad 50 tys. m2. Popyt wyniósł 78,1 tys. m2. Współczynnik powierzchni niewynajętej na koniec 2015 r. sięgnął poziom 5,8%.
Z kolei na rynku krakowskim w 2015 r. oddano do użytku 40,3 tys. m2 w ramach trzech projektów. Zasoby powierzchni magazynowych osiągnęły poziom 212,6 tys. m2. Obecnie w budowie na tym rynku znajduje się jeden projekt o powierzchni 13,7 tys. m2. Na koniec roku niewynajęte pozostawało 2% powierzchni (w 2014 r. było to 5,8%).
Najmniejszym rynkiem pod względem podaży jest Toruń/Bydgoszcz. Na koniec 2015 r. całkowite zasoby wyniosły tam 123 tys. m2. W budowie znajduje się obecnie jeden projekt o powierzchni 16,4 tys. m2. Wskaźnik pustostanów wyniósł na koniec grudnia 1,3% (był to znaczący spadek, gdyż w 2014 r. poziom ten osiągnął 29,1%).
W Szczecinie w minionym roku oddano do użytku 70,2 tys. m2 nowej powierzchni w ramach trzech projektów. Łącznie zasoby powierzchni magazynowej na szczecińskim rynku osiągnęły poziom 143,5 tys. m2. Wolumen transakcji na szczecińskim rynku ukształtował się na poziomie 116 tys. m2 w porównaniu do 34,6 tys. m2 w 2014 r. W budowie znajduje się 32 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej w ramach dwóch projektów. Wskaźnik pustostanów na koniec roku osiągnął poziom 5,8%.
Wciągu minionego roku nie zaobserwowano większych wahań stawek czynszów na głównych rynkach magazynowych w Polsce.
Podsumowując
W całym kraju w budowie znajduje się ponad 893 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej; aż 68% z nich jest już wynajęte. Analitycy prognozują, że popyt na powierzchnię magazynową i logistyczną przez najbliższy rok będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie. Przewidują też, że największy rozwój nastąpi na najmniejszych rynkach tj. Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów i Szczecin.
Zgodnie z oczekiwaniami analityków wzrost PKB w przyszłych roku powinien wynieść ok. 3-3,5%, dodatkowo zwiększając popyt na aktywa na rynku magazynowym. Oprócz nowo otwieranych parków logistycznych będą także realizowane kolejne etapy inwestycji zarówno w istniejących lokalizacjach, jak i nowych.
